从“建设”到“更新”，从“投资”到“运营”，不只是行政架构与企业命名的调整，而是预示着城市发展将从追求规模和速度的增量赛道迈入结合自身特点进行提质增效和内涵式发展的存量赛道。
近年来，全国多地住房和城乡建设局更名为“住房和城市更新局”，市场化运作主体同步发力。比如，四川省城市更新集团、浙江建投城市运营集团等纷纷揭牌。一块新牌匾的背后，折射出城市发展已悄然走上新赛道。
过去，“建设”是城市发展的主旋律，住建部门和建筑企业的核心任务围绕着“增量”展开，新城区、新道路、新楼盘从无到有，解决了老百姓住房短缺的迫切问题。如今，城镇化进入稳定发展期，空间格局基本形成，城市发展面临新的课题：土地资源利用逼近上限，一些既有建筑老化，新的风险隐患出现，人们对生活品质的要求提高，对城市发展提出新的需求。
在这种情况下，从“建设”到“更新”，从“投资”到“运营”，不只是行政架构与企业命名的调整，更是预示着城市发展将从追求规模和速度的增量赛道迈入结合自身特点进行提质增效和内涵式发展的存量赛道。这是基于城市发展规律的深刻认识，也是适应城市发展形势变化作出的主动调整。
牌子换了，治理思维要跟着变。管理者要从“大拆大建的推动者”转向“城市肌理的照料者”。在规划审批、工程监管、土地开发之外，要将更多精力投入老旧小区改造、社区公共服务配套、历史街区保护、市政设施微更新等领域。行政流程要从项目导向转向民生需求导向，考核指标从开工面积转向居民满意度，不再只算“钢筋水泥”的账，而要学会算好民生账，把“人”的需求放在首位，真正解决百姓的急难愁盼问题。
赛道改了，产业模式也要跟着变。“住宅开发包打天下”的时代一去不返，靠土地增值就能实现收益的传统模式必须摒弃。企业不再只是城市的建造者，而要像一个大管家一样，深耕一个片区、服务一方居民，在持续的微更新、精细化管理、增值服务中获取稳定回报。运营能力将成为项目盈利的核心竞争力，甚至在某些项目中占据主导地位。比如，擅长住宅开发的企业如果想做养老类项目，可能要补康养服务运营的短板；而做产业园改造的企业，要懂产业链招商，不能再停留在简单的招租模式。企业需要做足功课、主动适应、充分应对。
城市变了，发展动能也要跟着变。单纯依靠财政投入的传统路径已经不能满足城市发展需要，要找到更多路径实现自我造血和可持续发展，为城市更新注入市场化活力。如今，各地作出不同的尝试，有的地方将沉睡的旧楼宇、老厂房转变为咖啡馆、非遗小店、文化地标乃至科创中心，存量资产得以盘活，低效街区被重新赋能；有的地方借城市更新之机，引入新潮业态或高端产业，形成优质产业集群，培育发展新动能；还有越来越多的城市意识到传承城市独特文脉的重要性，通过微改造、精提升，有序开展历史文化街区、历史建筑的修缮利用，在保护地方风貌特色中实现创新发展，让历史文化与现代生活深度融合。城市更新的不只是外貌，其内涵也在不断提升。
无论是增量扩张还是存量提质，无论采用大刀阔斧的改造还是精雕细琢的织补，城市发展的所有探索与实践，归根结底都是为了增进民生福祉。衡量城市更新成色的标尺始终只有一把——那就是“人”的真实需求。让一项项惠民举措落地生根，让一个个民生愿景变成实景，城市在迭代升级中才能留住温度、焕发活力，成为满载幸福、沉淀乡愁的共同家园。（作者：杜 芳 来源：经济日报）
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